上海写字楼租金大涨 恒隆400亿打造18大项目
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| 恒隆广场和港汇广场租金大涨 上海项目已占集团总租金收入的31%
“在内地最具活力及增长最快的城市，开发世界级商业综合项目。”上周末，恒隆地产(0101.HK)在香港发布2006／2007年年报，声称“未来将紧扣内地城市令人振奋的增长前景，继续落实其既定策略”，并披露将共投资约400亿港元，在内地购入并发展18个具一定规模的项目。
商报记者 袁晨晨
年报数据显示，截至2007年6月30日，恒隆地产2006年财政年度的营业额为港币43.894亿元，上升20%，股东应占纯利为港币63.706亿元，增长44.7%。物业租赁占港币30.038亿元，较去年增加16%。来自物业租赁的营业溢利为港币24.022亿元，较去年上升17%。其来自租赁投资物业及销售发展项目收入强劲增长，尤其旗下上海物业租金收入飙升，更是带动租赁物业表现卓越的原动力。
近几年来，恒隆地产股价持续跑赢大市及地产分类指数，作为非常少数通过发展世界级商业综合项目而成功创值的地产公司之一，恒隆地产在香港联交所上市地位令投资者有安稳的信心，加上内地人很快将可直接投资在香港上市公司，对股价上升也增添了动力。在此次年报中，恒隆地产主席陈启宗更是发布了长达万余字的长篇报告。报告特别指出，在香港过去数十年很奏效的一套，不太适用于更为巨大和多元化的内地市场，因此必须打造新的模式，并认为这或许是恒隆地产的股价在过去几年均跑赢大市的原因所在。
目标
18个内地项目切实可行
据悉，恒隆地产原定计划是仅发展购物商场，每个城市以1个项目为限，后来却作出了修订。一年前，陈启宗通知股东，集团计划发展商业综合项目，部分项目将包括商场、写字楼、酒店甚至高档住宅，并有可能在部分选定城市进行超过1个项目。2005年至2007年的3年内，恒隆地产原预算在上海以外8至9座城市进行12个项目，如今却计划在10或11座城市进行18个项目。如果集团进行的是较大型的综合项目，涉及的城市数目可能会更少。同样地，集团界定每个项目所需投资额为人民币20亿元至25亿元，因此，总投资额约为人民币400亿元。恒隆地产希望在2009年底前购入所有18个项目所需土地。
陈启宗表示，中国有许多充满经济活力的城市行将起飞，恒隆地产如果目前未能进军这些市场并取得最佳地块，有可能永远错失良机。同时，恒隆地产的财政较为稳健，应付10余个项目绰绰有余，其现金流预计主要来自销售香港落成住宅项目，足以支付其在内地的大部分新发展项目。“较大型项目可能需时超过10年完成，倘出现现金短缺，仍可采用银行贷款或通过资本市场融资，两者均为合适的选择。”陈启宗表示，“公司基本上并无负债，故拥有庞大的借贷能力。”
策略
最佳地点购入最大土地
陈启宗指出，许多人说在中国购地轻而易举，并吹嘘其在中国拥有纵非千万也是数以百万计平方米的土地，然而，这完全视乎其拥有的土地类别。他宣称：“集团策略是在经济蓬勃城市的最佳地点购入最大幅的土地，并仅在最繁盛的现有商业区进行土地购置。”他举例说，假设采用恒隆地产的标准在曼哈顿发展项目，只会购入第42街与第59街之间的第五大街，因为麦迪逊大道位置好但太窄；公园大道是发展写字楼但非商铺的好地点。
从另一方面看，严谨的购地纪律也为恒隆购地程序带来难度，也令其土地单位成本较大部分竞争对手高。“在某种意义上，我们可以夸口说，集团在竞争对手中拥有也许是最昂贵的土地储备，但我们可拭目以待，纵使集团支付的并非最低的单位价格，集团拥有的地块仍可带来最佳的价值。然而，集团所支付的价格绝非过高。”陈启宗说，“事实上，通过精明的部署，集团成功地以非常合理的价格购入位置最佳的土地。”恒隆地产在上海的经验显示，购入位置最佳的土地并在该处兴建最优质的物业，在经济上乃明智之举。“某种程度上，集团之建筑费也许高于竞争对手，但集团希望确保其质量在最高者之列。”陈启宗如此表示说。
陈启宗坦言，要打造出即使放在纽约、伦敦、巴黎或东京等环球都会也能鹤立鸡群的世界级项目。而类似恒隆地产物业的地标式建筑物往往更受租户和潜在租户欢迎，也确有世界级公司和著名品牌正等候租用恒隆的写字楼和商场。
表现
出租和持有回报卓越
恒隆地产的卓越投资回报，可从两方面包括数量以及收入和回报质量予以理解。
恒隆地产两个上海项目落成后7或8年，已取得约达18%的无杠式投资回报，可谓相当不俗。由最初起每年回报一直以双位数字增长，这增长幅度料可再持续最少2至3年。同样重要的是这些数字的质量，就是经常性租金收入，恒隆地产的商场和写字楼租户简直成了高档时装及国际商界的“名人录”，租约期多为2至3年或更长，恒隆地产应可抵御大部分经济放缓的冲击而近乎安然无恙。发展供销售物业的短期回报，有可能高于恒隆地产出租及持有策略。然而，前者要支付远远较高的税项，而这只是该策略的弊端之一；售出物业后，其发展商便要为下一个项目寻找土地，鉴于土地单位成本即使没有超过，也正快速逼近落成物业的单位售价，这些发展商能否持续获利实属疑问，更遑论能否取得丰厚的利润。而恒隆地产则没有这个问题，无论阴晴圆缺，其供出租的落成物业均会提供利润。凭借恒隆地产经过验证的投资回报能力，无论大部分其他发展商借出售物业可取得的净回报为何，恒隆在短短几年内也可迎头赶上，之后仍持有可提供收入的物业，而其他发展商则要争相寻找新的收入来源。
陈启宗认为，这一情况在理论上会更为严重，主要因为在中国内地如果发展商购入土地后2年内仍未动工，按照规定政府可从业主手上收回土地。他说：“政府今天确实没有严格执行此项规定，但这并不代表政府明天也不会。集团的策略避开了所有该等问题，并提供更安稳和更具质量的收益。”
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上海物业租金成财政年度亮点
一如所料，物业租赁再次成为恒隆地产上个财政年度的亮点，整体租金收入增长16%，升破30亿港元，其卓越表现由旗下上海物业租金收入飙升所带动，香港物业增长10%，上海物业增长31%。财政年度下半年，上海市场新添恒隆广场第二幢办公室大楼，如果不把其计入，上海物业的租金收入仍上升超过23%。按租金收入来计算，恒隆地产在香港的写字楼物业表现理想，上升22%，商铺上升6%；港汇广场购物商场较去年增长20%，恒隆广场购物商场则增长37%。由于新办公室大楼落成，恒隆广场写字楼租金收入激增41%。据悉，恒隆地产在港沪两地的商铺和写字楼物业的租出率基本保持不变，即全部或接近全部租出，因此，恒隆地产的租金收入增长几乎全部来自租金上调。
目前，恒隆地产的整体租金收入尽管大部分(69%)仍来自香港，但因上海租赁业务表现越来越好，所占比重亦持续增加。两年前，上海占集团总租金收入的23%，去年几乎为28%，当前则超过31%。而随着恒隆地产锐意在内地扩展，未来几年，来自内地的租金收入可望进一步显著增长。
文章来源：上海商报
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